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房价松动 一线城市房企年底打折忙

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时间:2013-12-23  点击:2786  出处:潮人网

 核心提示: 今年,在宏观调控进一步收紧的因素下,持续“高烧”的房价正在以打折的形式出现松动。二三线城市已经出现部分实力房企打折促销的行为,而作为标杆的一线城市也已经出现了打折促销的楼盘。 



每年的年底,均有一些房企促销打折。今年,在宏观调控进一步收紧的因素下,持续“高烧”的房价正在以打折的形式出现松动。二三线城市已经出现部分实力房企打折促销的行为,而作为标杆的一线城市也已经出现了打折促销的楼盘。

部分实力房企打折促销,有年尾甩盘冲量的因素,中投顾问高级研究员郑宇洁接受采访时分析认为,判断拐点为时尚早。

记者近日采访发现,多个城市成交量出现下滑。

中国指数研究院发布的数据显示,12月第一周监测的43个城市中,逾五成城市成交面积同比下降,其中厦门、汕头跌幅最大,分别下跌93.28%和49.62%。

中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示,12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致,中原集团研究中心所监测的六大城市12月第一周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时,反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓,经理人看涨的占比小幅下滑。

而新一轮的调控已经从一线城市往二三线城市蔓延,由于宏观政策偏紧,房企的压力增加,一些房企担心来年风险,纷纷在年尾促销打折。

这些原因显现在数据上,则表现为,12月初的均价开始下滑。据链家地产市场研究中心统计,12月第一周,北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米,环比下降6.2%;北京二手住宅成交均价为28864元/平方米,环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。

年底尾盘打折忙

“以价换量是许多房企在打折时考虑的因素。”郑宇洁在接受中国商报采访时表示。

从全国各大城市反馈回来的消息看,一线城市包括广州、上海、深圳,甚至北京有个别项目的报价也出现下跌的趋势。

根据某权威网站数据库最新统计显示,12月上海预计有251个项目有一定的优惠促销,相比11月增加48个楼盘。虽然与往年相比,今年沪上打折优惠盘相比有所减少,但同比今年已是7月以来数量最多的月份。从区域来看,金山、崇明折扣盘数量涨幅最大,从11月的19个攀升至本月的34个,紧随其后的是浦东新区,折扣盘数量增加11个。

郑宇洁表示,在宏观偏紧的环境下,部分开发商不得不重拾“以价换量”的策略,通过折扣让利来吸引购房者。

而在北京,11月份,位于昌平区的金融街?金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米,环比下跌3.57%。在同一区域,主力户型为84至96平方米二至三居,路劲?世界城销售均价为24500元/平方米,环比跌幅为2.00%。

除了昌平区,朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中,北京城建?世华泊郡项目均价为39000元/平方米,环比跌幅为2.50%;东湖湾项目均价41000元/平方米,环比下跌4.65%;北京华侨城四季项目均价41000元/平方米,环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。

不仅仅是北京,来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示,11月份,广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米,环比下跌9.4%,同比下跌6.17%。

郑宇洁表示:“就打折力度而言,今年广州的打折力度相较于往年加大了不少。出现了以五千元抵五万的促销手段。有些原本价高的楼盘打折的幅度更大。”

“其次,这一轮打折呈现出多样化的方式。比如出现了买房抽大奖的形式。”她说,“有些项目是楼盘尾货,因为位置或者别的原因,一直卖不出去,因此年底以大礼包形式送出,以诱惑购房者。”

“与往年不同的是,这次打折促销有针对性。并不是说所有楼盘都打折,一些学区房因为稀缺性,所以价格坚挺,没有任何打折措施出现。但是中心区的已经价格高昂的楼盘,在这一轮的调控措施影响下,房企的压力非常大,因此可以看到其降价明显。”

出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市,二三线城市打折力度更大。

市场机构CRIC研究中心监测发现,早在10月份楼市的“银十”期间,房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等,在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。

其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时,现房销售折扣幅度达到七五折,同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外,根据CRIC研究中心营销周报显示,万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行TOP10行列。例如,万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。

除了这些城市以外,进入12月份,还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘,参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。

降低风险减少库存

这一波打折的浪潮波及了许多城市,有一个共识是:降低风险,减少存货。

“最近楼市可谓风声渐紧,从大方面看,市场上的消息已经影响市场预期,部分房企现在采取的措施就是降低风险,减少存货。”郑宇洁认为。

虽然,有一部分人士在鼓吹房价明年持续暴涨论调。但是一些房企说是这么说,该打折的还是打折促销。因为房地产企业最依赖的资金问题,一直没有很好的解决渠道,利用年底收拢资金的做法,无论来年如何变化,都有了资金保证。

“一些上市企业,在年底为了冲高业绩,进一步提升销售额,给投资者好的回报,甚至为了年报更漂亮,也纷纷加入打折行列。”

“而在二三线城市,从房企自身发展看,楼市风险和泡沫更明显,包括人口和产业的聚集,政策行业风向转变,导致二三线城市下滑的幅度大而且明显,因此跟风打折促销的企业很多。”

从上述的原因,不难看出,房企面临着很大的压力。

“从土地、资金、宏观政策三个因素看,房企需要面临的压力肯定不小。”郑宇洁表示。

“现在房企的拿地难度逐步增加,出让金越来越高,房企的成本提升。”她表示,“虽然一直在说土地改革,但是并不是一朝一夕能完成的事情。由于地方政府对土地财政依赖大,房企拿地成本很高,利润空间有限。”

“资金层面看,房企尤其是房地产开发项目,体量大,前期资金投入大。而我国房地产类的融资渠道比较少,60%房企主要靠银行和自筹资金,或者上市,房企的资金是受到限制的。”

“而从宏观调控上看,国家已经提出不动产登记以及房产税,虽然不知道何时会具体实施,但是市场上反馈回来的信息显示,这些消息对房企造成了不小的压力。”

泰禾集团总裁助理品牌总监沈力男接受采访时表示,年底打折促销,是房企的营销手段之一。对于未完成年度销售目标的企业,团队压力比较大,所以选择快速回笼资金。对于已完成销售目标的房企,如果选择“大干快上”,业绩上会锦上添花,并且上市房企要给股东、市场一个交代。

记者观察

房价走势众说纷纭

后市将如何走?现在市场上充斥着各种声音。

有位教授宣称北京房价要过80万每平米,使其从一位默默无闻的某大学教授一跃成为新闻焦点人物,关键在于他的“大放阙词”。

在微博私信中,他一直在宣传他的某个培训班,参加培训班需要交纳不少于数万元的费用。

由此不难看出,许多人都想在房地产市场分一杯羹,大赚一票。包括一些本应该教书育人,做好社会楷模的专家教授。如今,他们的言论也牵引着市场,以市场为掩护,拉升自我身价。

关于房价如何走,公说公有理,婆说婆有理,最公正的裁判就是时间。

目前可以肯定的是,购房者的预期已经出现一定变化,市场有所降温。

无论是调控政策,还是成交量,一个从严一个下降。

某研究机构分析认为,当前购房者预期出现一些变化,市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多,一线城市与部分上涨势头过快的二线城市,均采取了从严从紧的升级版调控政策,一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。

在采访了多位业内人士后,不难看出,虽然房价的决定因素是供需关系,但是政策层面的影响短期内是最见效果的。

可以肯定的是,当前全国房价持续上涨的势头已经得到遏制。二三四线城市房价的下滑已经在业内达成一定的共识。一线城市以打折方式开始放量甩盘,北京受到的冲击较小,目前在一些五六环外的楼盘出现价格走低的态势。